Eigentlich hätten alle Eigentümer von Immobilien bis zum 31.10.2022 eine Grundsteuer-Erklärung abgeben müssen. Da viele Privateigentümer ihre Grundsteuer-Erklärung voraussichtlich nicht rechtzeitig einreichen würden, haben sich Bund und Länder daher geeinigt die Frist für die Abgabe der neuen Grundsteuer-Erklärung bis zum 31.01.2023 zu verlängern. Trotz der Fristverlängerung haben viele Privateigentümer ihre Grundsteuer-Erklärung immer noch nicht abgegeben. Spätestens jetzt sollte die Zeit genutzt werden sich näher mit der Materie zu beschäftigen, da mehr Fallen als gedacht lauern, die zu viel Grundsteuer oder unnötigen Ärger mit dem Finanzamt führen können.
Der nachfolgende Beitrag gibt einen groben Überblick über die wesentlichen Eckpunkte und sensibilisiert Privateigentümer sich genauer mit der eigenen Grundsteuer-Erklärung zu beschäftigen.
Rechtlicher Hintergrund der Reform
Das Bundesverfassungsgericht stellte 2018 fest, dass die bisher praktizierte Grundsteuer verfassungswidrig sei, da vereinfacht gesagt veraltete Daten als Grundlage zur Festsetzung berücksichtigt werden. In Ostdeutschland verwenden Finanzämter Daten auf Grundlage von 1935 und in Westdeutschland von 1964.
Daraufhin haben sich Bund und Länder auf eine neue Berechnungsmethode geeinigt, die dazu führt, dass bis 2025 36 Millionen Grundstücke neu bewertet werden müssen. Die Neubewertung setzt jedoch Daten voraus, die die Eigentümer zur Mitwirkung verpflichten.
Daher sind alle Eigentümer von unbebauten und bebauten Grundstücken verpflichtet im Zeitraum vom 01.07. bis 31.10.2022 erstmalig eine Grundsteuer-Erklärung - fachlich richtig: Erklärung zur Feststellung des Grundstückswerts - abzugeben. Bund und Länder haben sich jedoch geeinigt die Frist bis zum 31.01.2023 zu verlängern.
Spätestens ab 01.10.2022 startet dann die Feststellungs- und Festsetzungsphase, in der die Grundsteuer-Bescheide den Eigentümern zugesandt werden. Die Erhebung der neuen Grundsteuer erfolgt erstmalig ab 01.01.2025.
Wer zum Stichtag der ersten Hauptfeststellung am 01.01.2022 Eigentümer eines unbebauten und/oder eines bebauten Grundstücks war, ist verpflichtet eine Grundsteuer-Erklärung abzugeben. Entscheidend sind die Eigentumsverhältnisse zum 01.01.2022.
Der Stichtag ist nicht nur für die Beurteilung der Erklärungspflicht, sondern auch für die steuerlichen Bewertungsverhältnisse entscheidend. Das bedeutet, dass auch die Bewertung dem Grunde und der Höhe nach zu diesem Stichtag erfolgt.
WISSENSWERT: Wurde ein unbebautes oder bebautes Grundstück nach dem 01.01.2022 veräußert, ist trotzdem der „alte“ Eigentümer zur Abgabe einer Grundsteuer-Erklärung verpflichtet. Nicht nur, dass der „alte“ Eigentümer verpflichtet ist, er ist auch grundsätzlich Schuldner der Grundsteuer.
Übrigens gilt das gleiche auch, wenn sich die Grundstücksart im Laufe des Jahres 2022 geändert hat. Wird zum Beispiel aus einem unbebauten Grundstück (Stichtag 01.01.2022) im Laufe des Jahres ein bebautes Grundstück mit Eigentumswechsel ist trotzdem der Eigentümer des unbebauten Grundstücks zur Abgabe einer Grundsteuer-Erklärung verpflichtet.
Die Grundsteuer-Erklärung ist eingereicht und nun heißt es abwarten! Das Finanzamt hat jetzt die Aufgabe den Grundsteuerwert und den Steuermessbetrag zu ermitteln damit die Gemeinde die Grundsteuer festsetzen kann. Vermutlich werden Eigentümer erst 2024 den endgültigen Grundsteuer-Bescheid erhalten.
Doch jetzt ist Vorsicht geboten! Die Festsetzung der Grundsteuer vollzieht sich in einem dreistufigen Verfahren und unterteilt sich in das Feststellungs- und das Festsetzungsverfahren. Eigentümer erhalten daher insgesamt 3 Bescheide mit rechtlich unterschiedlicher Wirkung.
Während im Feststellungsverfahren das Finanzamt separat einen Bescheid über den Grundsteuerwert und einen Bescheid über den Steuermessbetrag erlässt, setzt die Gemeinde im Festsetzungsverfahren mit einem eigenen Bescheid die tatsächliche Grundsteuer fest.
Die Bescheide der Finanzbehörde über den Grundsteuerwert und den Steuermessbetrag stellen rechtlich die Berechnungsgrundlagen für die Grundsteuer dar. Verfahrensrechtlich werden diese auch deshalb als Feststellungsbescheide bezeichnet oder auch Grundlagenbescheide mit Rechtsbindung für den Grundsteuerbescheid und dienen lediglich der Information ohne eine Zahlungsverpflichtung.
Die Gemeinde dagegen übernimmt im Festsetzungsverfahren die vom Finanzamt ermittelten Berechnungsgrundlagen ohne eine weitere Prüfung und erhebt mit dem für die Gemeinde gültigen Hebesatz die tatsächliche Grundsteuer.
Es wird zwischen A / B / C Grundsteuer unterschieden. A und B sind bereits aus der bisherigen Rechtslage bekannt und C wurde im Rahmen der Grundsteuerreform neu geschaffen.
Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke.
Grundsteuer B gilt für alle unbebauten und bebauten Grundstücke, die nicht unter A fallen.
Grundsteuer C können Gemeinde auf unbebaute und baureife Grundstücke erheben. Den Gemeinden wird so die Möglichkeit gegeben höhere Hebesätze festzulegen, wenn auf baureifen Grundstücken keine Bebauung erfolgt. Grundsteuer C verteuert damit die Spekulation und schafft finanzielle Anreize, auf baureifen Grundstücken tatsächlich auch Wohnraum zu schaffen.
Die Formel zur Berechnung der Grundsteuer lautet:
Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer
Oder dargestellt nach dem dreistufigen Verfahren:
Grundsteuerwert x Steuermesszahl = Steuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer
Grundsteuerwert
Der ab 2025 gültige Grundsteuerwert ersetzt den bis einschließlich 2024 gültigen Einheitswert. Grundsätzlich ist der Grundsteuerwert nach dem Bundesmodell zu ermitteln. Aufgrund einer gesetzlichen Öffnungsklausel dürfen Bundesländer abweichende vom Bundesmodell geltende Regeln aufstellen. Daher wird zwischen dem Bundesmodell und den individuellen Ländermodellen unterschieden. Mit Ausnahme von Hamburg, Niedersachsen, Hessen, Baden-Württemberg und Bayern haben alle anderen Bundesländer das Bundesmodell übernommen.
Gerade beim Bundesmodell spielt die Art des Grundstücks eine große Rolle. Dabei unterscheidet man zwischen unbebauten Grundstücken, Wohngrundstücken und Nichtwohngrundstücke.
Zu den Wohngrundstücken gehören:
Einfamilienhaus (Einfamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die nur eine Wohnung enthalten)
Zweifamilienhaus (Zweifamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die nur zwei Wohnungen enthalten)
Mietwohngrundstück (Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als achtzig Prozent, berechnet nach der Jahresrohmiete, Wohnzwecken dienen mit Ausnahme der Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser)
Wohnungseigentum (Wohnungseigentum liegt vor, wenn an der Wohnung Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz begründet wurde)
Zu den Nichtwohngrundstücken gehören dagegen:
Teileigentum (Teileigentum liegt vor, wenn an Räumen Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz begründet wurde)
Geschäftsgrundstück (Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als achtzig Prozent, berechnet nach der Jahresrohmiete, eigenen oder fremden gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dienen)
Gemischt genutztes Grundstück (Gemischtgenutzte Grundstücke sind Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, Einfamilienhäuser oder Zweifamilienhäuser sind)
Sonstiges bebautes Grundstück (Sonstige bebaute Grundstücke sind solche Grundstücke, die nicht Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundtücke, Einfamilienhäuser oder Zweifamilienhäuser sind)
Eine erhebliche Rolle spielt beim Bundesmodell und dem Bodenwertmodell der Bodenrichtwert. Maßgebend ist der Bodenrichtwert zum 01.01.2022. Dieser wird teilweise auf den Webseiten der Länder zu Grundbuchdaten auf den BORIS-Webseiten der Länder oder auf der Boris-Webseite des Bundes veröffentlicht. Laut Boris-D (also Bund) bleiben amtliche Auskünfte über Bodenrichtwerte und weitere Daten der Gutachterausschüsse ausdrücklich den jeweiligen Landesportalen und den örtlich zuständigen Gutachterausschüssen vorbehalten.
In einigen Bundesländern hat die Wohn- und Nutzfläche eine erhebliche Auswirkung auf die Berechnung des Grundsteuerwerts. Hierzu zählen insbesondere Bundesländer, die das Bundesmodell übernommen haben.
MERKSATZ: Je geringer die Wohnfläche desto geringer der Wert des Gebäudes. Je geringer der Wert des Gebäudes desto geringer die Grundsteuer!
Bei der Ermittlung der Wohn- und Nutzfläche kann in erster Linie auf bereits vorhandene Mietverträge, Kaufverträge oder Bauunterlagen zurückgegriffen werden. Allerdings sollte hier Vorsicht geboten werden. In hiesigen Unterlagen hat der andere Vertragspartner oftmals das Ziel möglichst hohe Wohn- und Nutzflächenangaben anzugeben. Hiermit soll keinem Betrug unterstellt werden, dennoch besteht zumindest eine praxisrelevante Annahme, die auf die Höhe der Grundsteuer Auswirkung haben kann.
Entscheidet man sich die Wohn- und Nutzflächen neu zu berechnen sind bestimmte Spielregeln zu beachten. Wie die Wohn- und Nutzfläche ermittelt wird, ergibt ist nämlich nicht explizit aus den Steuergesetzen. Vielmehr berechnet sich die Wohn- und Nutzfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Das Bundeskabinett hat am 29.10.2003 die endgültige Fassung der neuen Wohnflächenverordnung beschlossen, die zum 1.1.2004 in Kraft getreten ist (BGBl. I S. 2346).
Sollten sich nach dem Stichtag der Hauptfeststellung, also 01.01.2022, Änderungen ergeben haben, die sich auf die Eigentumsverhältnisse, den Grundsteuerwert oder auf die Steuermesszahl auswirken z.B. durch den Verkauf des Grundstücks oder durch bauliche Maßnahmen, passt die Finanzbehörde die Werte an.
Mit dem rechtlichen Instrument der Fortschreibung bzw. der Nachfeststellung kann die Finanzbehörde so zeitnah reagieren und den Schuldner und/oder die Höhe der Grundsteuer anpassen, ohne auf den nächsten Hauptfeststellungszeitpunkt zu warten.
Eine neue Hauptfeststellung soll mit Ausnahme von Niedersachen planungsgemäß alle 7 Jahre erfolgen, was dazu führt, dass alle 7 Jahre eine Grundsteuer-Erklärung abzugeben ist. Für Niedersachsen sollen lediglich Anpassungen vorgenommen werden.
Ist die Einspruchsfrist einmal verstrichen, kann eine Änderung nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen erfolgen. In der Regel wird für ein Änderungsbegehren eine Änderungsvorschrift benötigt. Für Zwecke der Grundsteuer ist eine Änderung des Feststellungsbescheids über den Grundsteuerwert ggf. über eine fehlerbeseitigende Fortschreibung möglich. Der Nachteil dieser Korrekturvorschrift ist, dass sich Änderungen nicht rückwirkend auswirken.
Die Grundsteuer-Erklärung ist zwingend elektronisch an die Finanzverwaltung zu übermitteln. Papierform ist nur in wenigen Ausnahmen und nur auf Antrag möglich. Gründe können fehlender Computer oder kein Internetzugang sein. Die Finanzbehörde kann aber auch auf die Erstellung durch Familienanagehörige bestehen.
Örtlich zuständig ist grundsätzlich das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.
Eine neue Hauptfeststellung soll mit Ausnahme von Niedersachen planungsgemäß alle 7 Jahre erfolgen, was dazu führt, dass alle 7 Jahre eine Grundsteuer-Erklärung abzugeben ist. Für Niedersachsen sollen lediglich Anpassungen vorgenommen werden.
Wird die Grundsteuer-Erklärung nicht abgeben droht Strafe in Form eines Verspätungsschlags. Dieser beträgt für jeden Monat der Verspätung mindestens EUR 25. Der Verspätungszuschlag liegt jedoch im Ermessen der Finanzbehörde.
Ja, dafür muss rechtzeitig (also vor dem 31.10.2022 bzw. jetzt vor dem 31.01.2023) ein Antrag auf Fristverlängerung gestellt werden.
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